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采写 | 南都·湾财社记者 王艳玲
新春伊始，广州楼市迎来“开门红”。
历经近9小时，经过240多轮激烈争夺，最终越秀地产以超236亿元的总价成功竞得马场1期地块，跻身广州总地价第二。
按照业内估算，扣除配建和商业体等成本，楼面价超8.5万元/平方米，超越琶洲越秀华樾保持的约7.56万元/㎡的纪录，跻身广州楼面价TOP1。
本次出让吸引了保利、越秀、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑等多家央国企参与角逐，战况激烈。
马场地块位于广州市天河区核心地段，北至黄埔大道，南抵花城大道，东临华南快速干线，西接马场路，处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心。
未来，马场地块整体将蝶变为具有世界级吸引力的“人民文体新客厅·国际商都消费地”。随着马场1期地块的落地，区域商业能级与居住价值都将得到提升。
据最新透露，越秀摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。
刷新广州楼面价历史纪录
马场1期地块将如何开发？
根据出让公告，天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）总用地面积194500.39（出让宗地面积174007.24平方米），包含商业用地B1兼容商务用地B2、二类居住用地R2、服务设施用地R22、中小学用地A33、其他交通设施用地S9。
该地块须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
根据公告，竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1个月内与广州市天河区人民政府签订《珠江新城东区AT111321、AT111323地块产业项目进驻协议书》；须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓。
在AT111321、AT111323地块项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权，且未经广州市规划和自然资源局、广州市天河区人民政府同意，在自持年限内不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。
此外，竞得人须在AT111338地块建设石牌村权益物业计算容积率建筑面积91380平方米（按未办有偿办理不动产登记），竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1个月内与村集体签订《村集体权益物业建设协议》。
AT111338地块中7962平方米计算容积率建筑面积（按未办有偿办理不动产登记），由竞得人负责建设后无偿移交广州市土地开发中心或其指定部门，装修标准应参照《广州市保障性住房及人才公寓建筑设计指引》（2022版）共有产权保障性住房及人才公寓相关最低装修标准执行。
整体打造中轴体育公园与高端商业场景
伴随马场1期地块的落地，马场片区的整体改造有望加速。
2025年12月，马场地块控制性详细规划经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第三十一次会议审议通过。作为珠江新城最后一块“宝地”的马场地块，正式迈入从城市记忆地标向人民文体新客厅、国际商都消费地全面转型的新阶段。
广州赛马场地块位于珠江新城东区，建于1992年，最初作为经营性赛马场赛事用地，见证了广州赛马文化的辉煌。马场片区用地面积38.42公顷，
根据官方规划，作为珠江沿岸高质量发展带与科教发展走廊板块联动的战略支点，马场片区承载着连接珠江新城CBD和金融城的重要使命，规划将围绕“人民城市”理念，通过优化用地功能，置入优质产业，创造市民共享的“公园+体育”活力空间，推动空间重构、功能重组与价值重塑，实现从低效用地向高质量发展示范区的根本转变，助力广州建设引领湾区发展的中央活力区和国际消费中心。
具体来看，片区以23公里的超级城市绿链为基底，规划打造约11公顷的中轴体育公园。这片绿地北接暨南大学，南达猎德净水厂、临江带状公园，西连珠江公园，东至天河公园，通过大面积绿廊和慢行连接，打开城市界面，形成连续的生态网络。
而马场片区总绿地面积超10公顷，规划打造世界顶级的城央公园。融入“公园+”“体育+”理念，结合中部大面积开敞绿地，设置球类、冒险类、社交类等文体活动，营造更加开放与多元的社交运动场所。
同时，创新利用地下空间，打造折叠式运动综合体。规划保留马场历史记忆的瞭望塔、记分牌等构件，结合城央公园景观设计，嵌入市民共享的种类丰富的体育、文化设施，整体塑造集生态、文化、运动于一体的“人民文体新客厅”，为市民提供多样化的文体活动体验。
片区还将依托双地铁双换乘（13号线马场站与5号线潭村站）的交通优势，规划新增九年制学校、邻里中心等22处公共服务及市政设施，弥补区域公服缺口，构建“15分钟优质生活圈”，实现“职住平衡、服务共享”的发展目标，打造产城融合示范区，为中央活力区高质量发展提供高标准配套支撑。
值得关注的是，未来片区还将引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业资源及潮流体验，打造世界顶奢消费中心。
对广州楼市的影响多大？
克而瑞数据显示，2025年广州总价3000万以上新房成交395套，稳居全国第四，其中5000万至1亿元级豪宅成交107套，同比激增123%，位列全国第三，紧随上海、深圳之后，购买力厚度与增长势头强劲。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓分析认为，本次土拍吸引了8家国央企报名，其中央企代表为行业头部的保利、华润和招商，均为2025年销售金额全国TOP5的企业，国企代表则以越秀领衔，再加上珠实、广州城投、广州地铁、广州建筑这几家本土实力派，虽然主体数量不多，但是分量十足，再加上马场1期地块起拍价高达186亿元，全国罕见，因此从土地挂牌伊始就引来了全行业的广泛关注，此次成功出让意义重大，主要有三：
第一，土拍“开门红”的焕新意义。作为农历春节后的马年首拍，马场1期地块在开工第二天就成功出让，而且荣登广州土地市场的可售楼面价新地王、总价历史第二，“开门红”的表现一扫往年广州土拍市场慢热的节奏，也宣告广州土拍市场在历经几年的调整之后（2025年广州涉宅用地成交建面规模为近15年来最低位），展露市场新气象，有望在“十五五”开局之年走出低谷，迈入高质量发展的焕新期。
第二，楼市“小阳春”的前奏意义。从历史经验来看，1、2月份属于楼市的传统淡季，而春节之后在3月份往往有一波“小阳春”的行情。在当前全国楼市的限制性调控基本退出的情况下，土拍市场就成为了检验“小阳春”的试金石，此次土拍市场的高光表现正好为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定一个活跃的市场氛围。
第三，行业“止跌回稳”的信号意义。进入2026年一季度以来，以一二线核心城市的二手房市场交易复苏为标志，全国楼市“止跌回稳”的信号进一步明确，而新房市场碍于行业淡季表现滞后，今天上海出台楼市新政、广州土拍成交新单价地王，遥相呼应，有利于营造“共振”的积极态势手机上买股票，加速市场“止跌回稳”的进程。
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